Le statut des baux commerciaux permet au locataire de bénéficier de différents avantages comme le droit au renouvellement du bail au bout de 9 ans, la révision du loyer tous les 3 ans en fonction d'un indice ou en fonction d'une clause d'échelle mobile. Ces règles protègent le locataire.

Pour que le statut des baux commerciaux s'applique, il faut réunir 4 conditions :

• Conclusion d'un contrat de bail commercial
• Contrat portant sur un immeuble ou un local à usage commercial, artisanal ou industriel
• Fonds de commerce doit être exploité dans les lieux
• Immatriculation du locataire du bail au RCS ou au RM

Le statut des baux commerciaux s'applique sous conditions aux :

• Établissements d'enseignement

• Services communaux exploités en régie

• Entreprises publiques et Epic

• Locataires des collectivités publiques

• Sociétés coopératives à forme ou objet commercial

Un contrat de bail commercial

L'existence d'un contrat de bail est la première condition à remplir pour que le statut des baux commerciaux soit applicable.

Le bail est constitué de 2 éléments :

• Obligation pour le propriétaire (également appelé bailleur) de mettre des lieux, qu'il s'agisse d'un immeuble ou d'un local, à disposition d'un locataire

• Obligation pour le locataire (également appelé preneur) de payer un loyer au propriétaire.

Aucune forme particulière n'est prévue pour le bail. En pratique, il, est recommandé d'établir le bail commercial par écrit car cela apporte une sécurité et la preuve de l'existence du contrat. Il est parfois recommandé de faire appel à un avocat ou à un notaire pour rédiger le bail.

Un immeuble ou un local à usage commercial

En matière de baux commerciaux, un « immeuble » ou un « local » est une construction immobilière présentant un caractère stable et permanent, c'est-à-dire que le locataire doit avoir l'assurance de pouvoir rester en possession des lieux loués pendant toute la durée du contrat, sans que le propriétaire (appelé également bailleur) puisse le déplacer selon son bon vouloir.

La conclusion d'un bail commercial est possible uniquement si le local est à usage commercial, c'est-à-dire affecté administrativement à l'exercice d'une activité commerciale, artisanale ou industrielle.

L'activité commerciale se définit par l'accomplissement d'actes de commerce (par exemple, achat de biens pour les revendre).

L'activité artisanale est une activité professionnelle indépendante de production, de transformation de réparation ou de prestations de services.

L'activité industrielle se définit ici comme une activité économique d'exploitation de richesse et de transformation de matières premières.

Fonds de commerce doit être exploité dans les lieux

Le fonds de commerce est composé à la fois d' éléments corporels (matériel et outillage, marchandises) et incorporels (clientèle, nom commercial, enseigne, droit au bail, brevets et autres droits de propriété industrielle).

L'existence d'une clientèle propre au fonds de commerce constitue l'élément fondamental. La clientèle est constituée par les personnes qui viennent se fournir chez le commerçant en raison de son habilité, de son savoir-faire et des produits ou marchandises qu'il vend.

Le statut des baux commerciaux est réservé au locataire qui est titulaire du bail et propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux. Le fonds doit appartenir à un commerçant, un industriel ou une entreprise immatriculée au RCS ou au RM.

Le locataire peut cependant choisir d'exploiter son fonds de commerce en location-gérance. Dans ce cas là, le locataire du bail garde le droit au renouvellement du bail commercial et le locataire-gérant n'en bénéficie pas.

Le fonds doit être exploité de façon effective, c'est-à-dire de façon réelle, régulière et conforme à la destination du bail.

Pour bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial, le fonds de commerce doit avoir été exploité de façon effective au cours des 3 années qui précèdent la date d’expiration du bail ou de sa prolongation.

Immatriculation du locataire

L'immatriculation du locataire au RCS ou au RM est la dernière condition à remplir pour que le statut des baux commerciaux soit applicable.

Toutefois, cette condition n'est requise que pour obtenir le renouvellement du bail à l'échéance.

L'inscription au registre du commerce et des sociétés RCS doit être effectuée par toutes les personnes qui exercent une activité commerciale. En pratique, ce sont les personnes suivantes :

• Sociétés commerciales (SARL SAS...)
• Commerçants
• GIE
• Epic
• Micro-entrepreneur
• Sociétés civiles professionnelles

L'inscription au répertoire des métiersRM est obligatoire pour les personnes physiques ou les sociétés qui n'emploient pas plus de 10 salariés et exercent une activité artisanale.

En cas de pluralité de locataires exploitants le fonds de commerce, chacun d'eux doit être immatriculé au RCS ou au RM.

La signature d'un bail commercial est un acte important pour le propriétaire et le locataire.

Mentions obligatoires dans le contrat de bail commercial

Lorsque le statut des baux commerciaux s'applique, le contrat de bail commercial doit obligatoirement contenir certains éléments (c'est ce qu'on appelle les dispositions impératives du statut) :

• Identification des parties
• Activité exercée dans les lieux (appelé la destination des lieux loués)
• Régime du changement d'activité (c'est ce qu'on appelle la déspécialisation)
• Droit au renouvellement du bail
• Durée minimale du bail et du bail renouvelé
• Faculté de résiliation anticipée du bail en cas de retraite ou de bénéfice d'une pension d'invalidité
• Montant du loyer et révision du loyer en cours de bail
• Montant des charges, impôts et taxes
• Dépôt de garantie
• Modalité de mise en œuvre d'une clause résolutoire

• Cession du bail

L'état des lieux est-il obligatoire ?

L'état des lieux est obligatoire et doit être joint au contrat de bail commercial.

Il doit présenter avec précision l'état de chaque pièce et les équipements contenus dans le local commercial.

Il est établi à l'amiable par le propriétaire (appelé également bailleur) et le locataire (on parle d'état des lieux contradictoire) ou par un tiers mandaté par eux. Si les parties n'arrivent pas à s'entendre, un état des lieux constaté par commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) est établi.

L'établissement d'un état des lieux est obligatoire dans les cas suivants :

• Lors de l'entrée dans les locaux
• Lors de la restitution des locaux
• Lors de la cession du droit au bail commercial
• Lors de la cession ou de la mutation à titre gratuit du fonds de commerce

Le propriétaire qui n'a pas voulu établir d'état des lieux ne peut se prévaloir de la règle selon laquelle "le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives".

Documents annexés au contrat de bail commercial

Le propriétaire (également appelé bailleur) doit annexer au contrat de bail commercial les documents suivants :

• État des lieux

• Annexe environnementale pour les surfaces ⩾ à 2000 m2

• Inventaire des charges, impôts, taxes et redevances fourni par le propriétaire lié au bail conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014
• Liste des travaux réalisés depuis 3 ans et ceux prévus pour les 3 années à venir

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Diagnostic technique amiante effectué par le propriétaire et qui doit être mis à disposition du locataire
• État des risques naturels et technologiques (ERNMT). Ce document doit daté de moins de 6 mois

Annexe environnementale pour les surfaces supérieures à 2000 m2

Une annexe environnementale (dite annexe verte) doit comporter les informations suivantes fournies par le propriétaire (également appelé bailleur) :

• Descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes du bâtiment et des locaux loués (traitement des déchets, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage...)
• Consommation annuelle d'eau et d'énergie de ces équipements et systèmes
• Quantité annuelle de déchets générée

Cette annexe peut prévoir des obligations pour limiter la consommation énergétique des locaux.

Plusieurs objectifs peuvent figurer dans l'annexe verte. Par exemple : travaux d'entretien, plan de réduction de la consommation d'eau, réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Le dépôt de garantie est le versement par le locataire d'une somme visant à garantir au propriétaire appelé bailleur la bonne exécution du bail.

Le versement d'un dépôt de garantie n'est pas une obligation légale.

Montant du dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie est librement fixé par les parties.

En pratique, le montant du dépôt de garantie s'élève à :

• 1 terme de loyer hors taxes si le loyer est payable d'avance : il s'agit d'un paiement dit à échoir
• 2 termes de loyer hors taxes si le loyer est payé en fin de mois : il s'agit d'un paiement à terme échu.

En pratique, si le loyer est payé tous les trimestres, le montant du dépôt de garantie sera d'1 ou 2 trimestres.

Si le propriétaire exige plus de 2 termes de loyers à titre de garantie, il doit verser au locataire des intérêts sur les sommes excédant les 2 termes. Les taux d'intérêts sont ceux pratiqués par la Banque de France pour les avances sur titre .

Dans tous les cas, le bailleur ne doit pas réclamer au locataire la TVA sur le montant du dépôt de garantie.

Restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie doit être remboursé au locataire quand il quitte les lieux. Il faut également que le locataire restitue les locaux en bon état de réparations.

La loi ne prévoit aucun délai maximum pour la restitution du dépôt de garantie. Ce délai peut figurer dans le contrat de bail commercial.

Si le locataire ne respecte pas ses obligations et rend le local dégradé, le bailleur peut librement conserver – partiellement ou en totalité – la somme du dépôt, selon les travaux nécessaires pour effectuer une remise en ordre du bien.

Pour exploiter une activité commerciale ou artisanale, vous pouvez choisir de conclure un contrat de location saisonnière ou un bail dérogatoire (ou bail de courte durée).

Contrat de location saisonnière

Pour les activités saisonnières, il existe un contrat de location saisonnière qui ne s'applique que le temps de la saison touristique (entre 3 et 6 mois). Le bail saisonnier ne peut excéder 6 mois. La location saisonnière est exclue du statut des baux commerciaux.

Cependant, si les locaux sont mis à disposition du locataire de façon continue la location n'est plus saisonnière et ce sont les règles du bail commercial qui s'appliquent.

Forme du contrat de location saisonnière

Le contrat de bail saisonnier n'est soumis à aucune forme particulière.

Cependant, il est vivement recommandé de conclure un contrat de location saisonnière par écrit, ce qui facilite sa preuve et en précise les conditions.

Il est important d'y spécifier les conditions de location et d'occupation des locaux :

• Durée de location et d'occupation
• Paiement du loyer (il est possible que le paiement soit exigé en totalité en début de saison)
• Répartition des charges
• Description et emplacement des locaux (état des lieux)

Durée du contrat de location saisonnière

Le contrat de location saisonnière a une durée déterminée (avec une date de fin précise).

Le contrat prend fin sans qu'il soit nécessaire de donner congé ou de transmettre un préavis.

Il est également possible de conclure 2 baux saisonniers pour le même local à 2 périodes différentes (saison hivernale et saison estivale par exemple).

Renouvellement du contrat de location saisonnière

À l'inverse du bail commercial, le locataire saisonnier n'a pas de droit automatique au renouvellement du contrat. Mais le locataire qui le souhaite peut à nouveau louer ce local. Pour cela, il faut signer un nouveau bail de location saisonnière.

Le bail peut être renouvelé chaque année pour la saison, avec la même durée, sans limite dans le temps.

Contrat de bail dérogatoire (appelé bail de courte durée)

C'est un bail qui n'est pas concerné par les règles sur les baux commerciaux, plus protectrices pour le locataire.

Le bail dérogatoire est un contrat de courte durée dont la durée totale ne doit pas dépasser 3 ans.

De ce fait, le propriétaire également appelé bailleur et le locataire ne sont pas tenus de s'engager sur une longue période.

Le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement.

À l'expiration du délai de 3 ans, il est possible de conclure un nouveau bail. Dans ce cas là, ce sera forcément un bail commercial qui devra être signé..